일시적 1가구 2주택 비과세 요건 총정리 (2025 최신)
"일시적 1가구 2주택"이 된경우에도 일정 조건을 충족하면 양도소득세(양도세) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2025년 기준, 일시적 1가구 2주택 비과세 특례 요건을 예시와 함께 정리해드립니다.
1. 비과세 적용을 위한 3가지 핵심 요건
| 요건 항목 | 상세 내용 |
| ① 종전주택 보유기간 요건 | 1년 이상 보유 후 신규 주택을 취득해야 함 |
| ② 종전주택 양도기한 요건 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 함 |
| ③ 종전주택의 비과세 요건 충족 | 조정대상지역일 경우, 보유 2년 + 실거주 2년을 모두 충족해야 비과세 가능 |
1) 종전주택 1년 이상 보유 요건
✔ 신규 주택을 사기 전에 기존 주택을 최소 1년 이상 보유해야 합니다.
✔ 보유일 기준은 보통 등기일 또는 잔금일 중 빠른 날입니다.
✔ 예시
- 종전주택 취득: 2022.01.15
- 신규주택 계약 및 잔금: 2023.03.01
- 보유기간 1년 이상 → 조건 충족
2) 3년 이내 종전주택 양도
✔ 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
✔ 양도일은 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날로 판단합니다.
✔ 예시
- 신규주택 취득일: 2023.06.01
- 종전주택 양도기한: 2026.05.31까지
3) 종전주택의 비과세 요건 충족
종전주택도 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 특히 조정대상지역일 경우, 보유 2년, 실거주 2년 요건을 모두 만족해야 합니다.
| 지역 구분 | 비과세 조건 |
| 비조정지역 | 보유 2년 이상 |
| 조정대상지역 | 보유 2년 + 실거주 2년 이상 |
2. 비과세의 금액 기준 (2025년 기준)
1) 기본 비과세 한도(양도가액 12억 원 이하)
✔ 12억 원 이하: 비과세 요건만 충족하면 양도소득세 전액 면제
✔ 12억 원 초과: 초과분에 대해서는 부분 과세
✔ 이 기준은 2023년부터 기존 9억 원 → 12억 원으로 상향되었고, 2025년 현재도 동일합니다.
2) 예시로 이해하기
예시 1: 양도가액 10억 원
- 종전주택 조건 충족과 10억에 매도하면 전액 비과세 됩니다.
예시 2: 양도가액 15억 원
- 종전주택 요건 충족하더라도 12억 원까지는 비과세하고, 3억 원 초과분은 과세 대상입니다. 초과 금액에 대해서는 양도차익을 산정해서 세율을 적용합니다.
3. 실전 예시로 이해하기
예시 1. 조정지역 + 실거주 O → 비과세 가능
✔ 지역: 강남구 아파트 (조정대상지역)
✔ 보유기간: 3년
✔ 실거주기간: 2년
✔ 신규주택 취득일: 2024.02.01
✔ 기존주택 매도일: 2025.12.20
강남구처럼 조정대상지역에 있는 기존 주택을 3년 이상 보유했고, 그중 2년은 실제로 거주도 한경우 입니다. 새 집은 2024년에 사고, 기존 집은 2025년에 팔았으니 3년 이내 양도 요건도 OK입니다. 따라서 이 경우에는 양도소득세를 전혀 내지 않아도 됩니다.
예시 2. 조정지역 + 실거주 미달 → 과세 대상
✔ 지역: 마포구 아파트 (조정대상지역)
✔ 보유기간: 4년
✔ 실거주기간: 1년 (나머지 기간 전세)
✔ 신규주택 취득일: 2023.06.01
✔ 기존주택 매도일: 2024.12.15
마포구 역시 조정지역인데, 기존 주택을 4년이나 보유하긴 했지만 실거주는 딱 1년만 했어요. 조정지역에서는 2년 이상 거주해야 비과세가 되는데, 이 조건을 충족하지 못했기 때문에 양도세가 전액 또는 일부 과세될 수 있습니다.
예시 3. 비조정지역 + 실거주 없음 → 비과세 가능
✔ 지역: 파주 아파트 (비조정지역)
✔ 보유기간: 3년
✔ 실거주: 없음 (전세만)
✔ 신규주택 취득일: 2023.05.10
✔ 기존주택 매도일: 2025.04.20
파주는 조정대상지역이 아니기 때문에 실거주는 필수가 아닙니다. 전세로만 주고 있었더라도, 보유기간이 2년 넘고 새 집 산 후 3년 안에 기존 집을 팔았기 때문에 양도소득세 없이 비과세로 처리됩니다.
예시 4. 보유기간 1년 미만 → 조건 미충족
✔ 지역: 용인 수지구 (조정대상지역)
✔ 보유기간: 9개월
✔ 실거주: 6개월
✔ 신규주택 취득일: 2024.01.10
✔ 기존주택 매도일: 2024.12.25
용인 수지구는 조정지역인데, 기존 주택을 1년이 채 안 되게 보유했고, 거주도 6개월 정도만 했어요. 새 집을 산 시점에도 보유 1년 요건 미달, 실거주도 2년 미만이라 비과세 요건을 모두 충족하지 못했으므로 양도세 전액 과세 대상입니다.
예시 5. 분양 신규주택 취득 → 기준일 주의
✔ 지역: 인천 서구 아파트 (조정대상지역)
✔ 보유/실거주: 4년 / 2년
✔ 신규주택 계약일: 2022.12.01
✔ 잔금 및 등기일: 2024.01.15
✔ 기존주택 매도일: 2026.01.14
분양의 경우 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날이 신규주택 취득일입니다. 분양 받은 새 아파트는 실제로는 2024년에 잔금 및 등기를 했기 때문에, 이때부터 3년 안에 기존 집을 팔면 조건 충족이에요. 기존 집은 4년 보유했고 2년 실거주도 했으니, 세금 없이 깔끔하게 비과세로 매도 가능합니다.
4. 자주 실수하는 포인트
1) 조정지역인데 실거주 안 함
- 보유기간 2년은 넘었지만 실거주를 하지 않아서 비과세 요건 미달.
- 👉 조정대상지역은 실거주 2년 필수입니다.
2) 종전주택 보유 1년 미만 상태에서 신규주택 취득
- 최소 1년 보유 요건을 충족하지 않고 새 집 계약 → 비과세 불가.
3) 신규주택 취득 후 3년 넘어서 종전주택 매도
- 기한 내 처분하지 못하면 양도세 혜택 사라짐.
4) 분양받은 신규주택의 취득일을 ‘계약일’로 착각
- 실제로는 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날이 취득일입니다.
- 계약일 기준으로 계산하면 기한 오차로 탈락할 수 있어요.
5) 부부 공동명의인데 실질 거주자는 다른 배우자
- 공동명의 주택일 경우, 각 명의자별로 비과세 요건 충족 여부를 따로 판단합니다.
6) 거주한 줄 알았는데 주민등록이 다른 곳에 있었음
- 실거주는 주민등록 전입 + 실제 거주가 모두 필요해요.
- 단순히 ‘자주 갔다’고 해도 실거주 인정 안 됩니다.
7) 중간에 세대분리 또는 합가로 세대 요건 충족 실패
- 세대 기준은 주민등록상 1세대 유지 여부에 따라 달라져요.
- 부모님 집에서 세대분리, 배우자 따로 거주 등은 주의 필요.
8) 실거주 요건을 전세 또는 월세 거주로 착각
- 실거주는 본인이 직접 거주해야 하며, 임대를 준 경우는 실거주로 인정되지 않음
9) 2주택 중 어느 주택을 먼저 팔아야 유리한지 판단 실수
- 종전주택을 비과세로 팔아야 하는데, 잘못된 순서로 신규주택을 먼저 매도하면 비과세 못 받을 수 있음.
10) 매도 시점을 잔금일 또는 등기일로 잘못 판단
- 양도일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날입니다.
- 이 기준을 놓치면 매도기한 초과로 비과세 요건 탈락.
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