부동산 투자의 초고수가 되기 위한 길(+송희구 작가님)

부동산 공부, 도대체 어디서부터 시작해야 할까요? ‘내 집 마련’은 물론이고, 투자까지 염두에 둔 분들이라면 공부 순서와 방법이 막막할 수 있습니다. 오늘은 부동산 투자의 초고수가 되기 위한 길에 대해 송구 작가님의 인사이트를 정리해보겠습니다.

부동산 투자의 초고수가 되기 위한 길(+송희구 작가님)

1. 청약 통장부터 시작하자

왜 청약부터 시작해야 할까요? 청약은 부동산 흐름을 이해하는 기초 체력 만들수 있습니다. 정부 정책, 지역별 수요/공급 변화를 공부하면서 실전 감각을 익히기에 가장 좋은 출발점입니다.

1) 청약 통장 만들기

✔ 국민은행, 농협, 우리은행 등 주요 시중은행에서 '주택청약종합저축' 계좌 개설 가능

• 대상: 만 19세 이상 누구나 가능 (미성년자는 부모 동의 필요)
• 주의할 점: 중복 가입 불가, 1인 1계좌 원칙

✔ ‘가입 기간’이 청약 조건에 포함되기 때문에 청약 통장은 하루라도 빨리 만들어두는 게 유리합니다.

2) 공공분양 vs 민간분양 선택하기

✔ 공공분양: LH, SH 등 공공기관이 공급. 분양가 낮고, 추첨보다는 ‘가점제’가 중요.

✔ 민간분양:대형 건설사 공급, 가격은 더 비쌀 수 있지만 브랜드 아파트 많음.

✔ 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등 ‘청약 가점’이 중요.가점이 낮다면 민간분양의 추첨제 비중이 높은 단지에 집중하세요.

3) 매달 납입 금액 정하기

✔ 납입 금액: 2만원 ~ 5십만 원

✔ 월 납입 인정금액:월 25만 원  (공공분양은 납입 총액이 중요!)

✔ 공공분양 준비자는 최대한 빨리 납입 총액 1,500만 원 채우기 목표!

✔ 민간분양은 가입 기간만 보므로 10만 원 이상 납입 여부는 영향 없음.

4) 내가 사는 지역의 분양 예정 단지 찾기

✔ 활용 사이트

• LH 청약센터 (공공분양)
• 청약홈
• 분양알리미 앱, 부동산 플랫폼 (직방, 호갱노노, 네이버 부동산 등)

✔ ‘사전청약’, ‘1순위 자격’, ‘지역 거주 요건’ 등 꼼꼼히 확인!

5) 입지 & 시세 비교

✔ 주변 신축 아파트 시세와 비교해 분양가가 합리적인지 체크

✔ 역세권, 학군, 생활 인프라, 상권 등 입지 요소 확인

✔ 네이버 부동산 또는 호갱노노에서 최근 거래가 & 전세가율 비교 분석!

6) 당첨 시 수익성 분석

✔ 분양가와 입주 시점의 예상 시세 차이를 계산해보기

✔ 전매 제한 기간, 실거주 요건, 대출 규제도 같이 체크

✔ 예시

• 분양가: 5억, 인근 시세: 6.5억→ 시세차익 1.5억 가능 (단, 전매 제한 기간 유의)

2. 실거주 아파트 찾기

실거주는 감이 아니라 '데이터'로 선택해야 합니다. 예산과 조건을 정리한 후에야 현실적인 선택지가 보입니다. 눈으로 보는 것보다 발품, 클릭품, 숫자 분석이 핵심입니다.

1) 내 자산 & 대출 가능 금액 파악

✔ 자산 정리부터

• 순수 현금 보유액 (예적금, CMA 등 유동자산 기준)
• 주택 관련 대출 한도 (LTV, DSR 적용 여부)
• 총 예산 = 자산 + 대출 가능액

✔ 예시

• 현금: 1.5억
• LTV 50% 적용 → 1.5억 추가 가능
• 총 매입 가능액: 3억

2) 예산에 맞는 지역 탐색

✔ 예산별 접근 방법

• 3억 이하: 수도권 외곽, 지방 광역시 중심
• 5~7억: 서울 외곽/경기 중저가 지역
• 10억 이상: 서울 주요지역 가능

✔ 탐색 기준

• 출퇴근 거리
• 인프라 (지하철, 병원, 마트 등)
• 향후 개발 호재
• 전세가율 (안정적 투자성 체크)

✔ 네이버 부동산, 호갱노노, 직방에서 ‘예산 필터’로 검색하면 편함

3) 생활 상황에 맞는 우선순위 정하기

✔ 신혼부부/젊은 세대

• 출퇴근 거리 우선? 중간 지점 선택?
• 신혼 특공/생애최초 혜택 여부 확인

✔ 자녀가 있다면

• 학군 우선? 직장 우선? → 대치, 목동, 중계 등 검토
• 유치원, 초등학교 등 교육 환경 확인

✔ 부모님 도움 있다면

• 가까운 거리에서 실질적 지원 가능성 고려

4) 아파트 유형 비교하며 선택하기

구분	장점	단점
신축	최신 설계, 관리비 낮음, 인프라 좋음	비싸고, 청약/프리미엄 붙을 수 있음
준신축	가격 대비 깔끔, 가성비 좋음	구조, 마감재가 다소 구식일 수 있음
구축	가격 저렴, 입지 좋은 곳 많음	리모델링 필요, 유지비 발생
재건축	향후 수익 기대, 입지 좋음	불확실성 큼, 추가 분담금 리스크

✔ 카페, 커뮤니티 후기, 네이버 부동산 실거래가 히스토리 필수 확인

5) 우선순위 설정 후 비교 분석

✔ 지역 내 3~5개 단지를 리스트업

✔ 매매가 / 전세가 / 관리비 / 실거주 후기 비교

✔ 네이버 지도, 다음 거리뷰, 호갱노노 활용해 주변 인프라 체크

3. 갭 투자 시뮬레이션

갭 투자는 경험치를 증가시킵니다. 단기 수익보다 중장기 성장성 있는 지역 선택이 핵심입니다. “실거주+투자+대출” 3요소를 동시에 경험하며 시장 감각을 익힙니다. 무리한 레버리지는 피하고 수익보다 리스크 관리를 먼저 생각해야합니다.

1) 기본 개념 이해부터

갭 투자란 전세 세입자가 들어 있는 상태에서 매매가와 전세가의 차액(=갭)만 투자금으로 들어가는 방식을 말합니다. 갭 투자는 유동성 확보가 중요합니다. 여유 자금 없이 올인하면 안됩니다.

✔ 예시

• 매매가: 5억
• 전세가: 3억
• 갭: 2억 → 내가 부담할 금액은 2억 + 취득세 + 기타 비용

2) 내 자금 기준 투자 범위 설정

✔ 케이스 예시: 총 자금 3억

• 2억: 갭 투자
• 1억: 취득세, 여유 자금, 리스크 대응 용도

3) 전세 끼고 매수할 물건 찾기

✔ 활용 사이트

• 네이버 부동산 (전세가율 필터 사용)
• 호갱노노 → 매매/전세 비교 가능한 지도뷰
• 다방, 직방 등도 지역 분석에 도움

✔ 선택 기준

• 전세가율 70~80% 이상
• 신축 or 준신축 소형 평수
• 학군, 교통 입지 우수

✔ 예시 지역

• 서울 외곽: 고덕, 마곡, 상일동
• 수도권: 남양주, 부천, 평택, 안산
• 지방: 대전 도안, 대구 수성, 부산 명지

4) 대출 가능 금액 확인

✔ LTV 기준: 40~70% (지역/투자 목적/보유 주택 수에 따라 다름)

✔ DSR 확인: 총 부채 원리금 상환 비율

✔ 투자용 대출: 금리 높고 규제 강함 → 대출 전략 중요

✔ 대출은 은행 여러 군데 비교, 정부 정책 (보금자리론, 특례보금자리론 등)도 확인!

5) 월세 구할 집도 동시에 알아보기

갭 투자자는 대개 전세를 놓고, 본인은 월세로 살게 됩니다. 갭투자-대출-월세집 구하기를 동시에 진행해보면 시장을 보는 눈이 확 트입니다.

 

✔ 체크할 점

• 내 출퇴근 동선 고려
• 현 시세에 맞는 ‘합리적 월세’
• 최소한 관리비 폭탄 없는 곳

6) 리스크도 반드시 고려하기

리스트 항목	대응 방법
전세가 하락 위험	전세가율 80% 이상 고가 매물 피하기
깡통전세	주변 실거래가, 전세 거래량 확인
역전세 가능성	임대인 보증금 반환 여력 사전 확보
입주물량 폭탄	해당 지역 향후 입주 예정 단지 체크

4. 재개발 공부하기

재개발은 ‘길게 보고, 크게 먹는’ 투자입니다. 초기 진입은 싸지만 불확실성 크고 후기로 갈수록 안정성 있지만 진입 가격도 높습니다. 리스크 분석력, 분양가 비교 능력, 지역 개발 흐름 파악이 핵심입니다.

1) 재개발이란?

✔ 노후 주거지역을 정비해 새 아파트 단지를 조성하는 도시정비사업

✔ 재건축과 달리 건물 연식보다는 지역의 낙후도, 기반시설 부족 등이 주 요건

2) 재개발 진행 단계 이해하기 (핵심!)

① 정비구역 지정

✔ 지자체가 지정 (시장/구청장)

✔ 이때부터 집값이 꿈틀거리기 시작

② 조합 설립

✔ 토지등소유자 75% 이상 동의 필요

✔ 조합 설립 인가 후 조합 운영 시작

✔ '조합 설립' 전후는 불확실성 매우 큼 → 투자 시기 신중하게 선택!

③ 사업시행인가

✔ 단지 배치, 도로, 용적률 등 설계 확정

✔ 사업 실현의 기반이 되는 중요한 단계

④ 관리처분인가

✔ 누구에게 어느 동·호수가 배정될지 결정

✔ 분담금, 이주비, 입주 시점 등 금전 문제 구체화

✔ 사업이 ‘관리처분인가’까지 갔다면 대부분 입주까지 무난히 진행됩니다.

⑤ 이주 및 철거

✔ 기존 거주자 이주 후 철거 작업

⑥ 착공 → 분양 → 입주

3) 각 단계 소요 기간 예측하기

단계	평균 소요 기간
정비구역 → 조합 설립	1~3년
조합 → 사업시행인가	2~3년
사업시행 → 관리처분	1~2년
관리처분 → 이주~입주	3~4년

4) 재개발 투자 시 필수 체크리스트

(1) 매수 시점

✔ 조합 설립 전후 → 가장 싸지만 불확실성 크다

✔ 사업시행인가 이후 → 가격 오르지만 안정성이 높아진다

✔ 관리처분 이후 → 가격 고점에 근접하나 리스크가 줄어든다.

(2) 분담금

✔ 향후 조합원이 추가로 내야 할 비용

✔ 예상 분담금 확인 필수!

✔ 주변 신축 아파트 가격으로 분양가 추정 → 수익성 분석

(3) 현장 소송/갈등 여부

✔ 조합원 간 갈등, 반대 세력 존재 여부

✔ 조합 vs 비대위, 시공사 교체 등 진행 지연 요인 체크

(4) 규제 지역 여부

✔ 조정대상지역, 투기과열지구 → 전매 제한, 대출 제한

✔ 1가구 2주택 문제로 인해 양도세 폭탄 가능성 있음

5) 재개발 공부 실전 팁

실전 공부 방법	추천 도구/사이트
정비구역, 사업 단계 확인	'클린업시스템', 지자체 도시계획과
조합원 분양권/분담금 분석	실거래가 + 국토부 실거래가 조회
현장 이슈 및 소송 확인	해당 구역 부동산 카페, 뉴스 검색
개발호재, 향후 입주 시기 분석	직방/호갱노노 + 분양 캘린더

5. 경매로 시야 넓히기

경매는 ‘법원’이 진행하는 거래라서 일반 매물보다 시세보다 저렴하게 살 수 있는 기회가 많습니다. 다만, 권리 분석 실패 시 리스크가 큽니다.

1) 경매 기본 개념부터 이해하기

✔ 경매는 채무자의 채무 불이행으로 인해 법원이 부동산을 강제로 매각하는 절차

✔ 낙찰자는 최고가 입찰자

✔ 입찰 → 낙찰 → 잔금납부 → 소유권 이전 → 명도 순서로 진행

2) 아파트 경매 – 가장 대중적이지만 경쟁 심함

전세보증금이 시세보다 높은 물건 피하기. 임차인 대학력 여부에 따라 낙찰가 달라짐

✔ 필수 공부 항목:

• 등기부등본 분석: 근저당, 전세권, 가압류 등 권리 확인
• 임차인 현황 파악: 대항력, 우선변제권 여부
• 명도 절차 이해: 낙찰 후 기존 거주자 퇴거 처리

✔ 활용 툴: 대법원 경매정보, 굿옥션, 스피드옥션

3) 공장/토지 경매 – 분석력 필요한 고급 영역

낯설지만 입찰 경쟁이 적고 낙찰가율이 낮아 수익률 높음. 단, 사전 현장 답사는 반드시 해야 함

 

✔ 공장 경매

• 토지 + 건물 일체형인지 분리형인지 확인
• 현 임차인의 월세 수익 여부, 실사용자 존재 여부
• 전력, 진입도로, 용도지역 확인

✔ 토지 경매

• 지목, 용도지역, 도로 연결 유무 등 분석
• 인근 개발 계획, 지가 상승 여력 여부
• 향후 건축 가능성 및 활용 방안 검토

4) 상가 경매 – 월세 수익 중심의 투자 판단

상가 수익률 = 연간 월세 수익 / 매입가 × 100. 수익률 6~8% 이상이 이상적, 단 공실 리스크 크면 무의미

✔ 핵심 체크포인트

• 현재 임차인 존재 여부
• 임대료 & 관리비 수익 vs 공실 가능성
• 상권의 흥망, 유동 인구, 배후 수요 파악

5) 경매 공부 시작 팁

단계	실전 학습 방법
기초 학습	유튜브 ‘경매 기초’, 도서: 『왕초보 경매 바이블』 등
권리 분석	등기부등본 읽는 법, 대항력·우선변제권 이해
입찰 연습	실제 입찰 참여 대신 ‘모의 입찰’ 경험부터
실전 참여	소액 아파트, 지방 경매부터 낙찰 경험 쌓기 시작

6. 토지 공부는 부동산의 근본

토지를 알면 아파트, 상가, 재개발, 경매 등 모든 부동산에 눈이 트입니다. 토지는 단순한 땅이 아니라 ‘미래 가치’를 읽는 눈이 핵심입니다. 아파트처럼 실거래가 기준 없고, 정답도 없습니다. 분석력, 계획력, 그리고 현장 중심의 직관력이 중요합니다.부동산 고수들이 결국 모이는 곳은 토지입니다.

1) 토지는 왜 부동산의 ‘끝판왕’인가?

✔ 건물, 아파트, 상가, 공장… 모두 토지 위에 세워진다

✔ 입지의 가치 = 토지의 가치

✔ 단순 건축물보다 장기적 수익성, 활용 가능성, 개발성이 중요

2) 토지 공부의 핵심 3요소

① 지목 & 용도지역

✔ 지목: 전, 답, 임야, 대지, 공장용지 등 → 토지의 사용 목적

✔ 용도지역: 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역

• 도시지역: 주거·상업·공업지역 등 → 개발 가능성 높음
• 관리지역: 개발 여지 있으나 인허가 필요
• 농림/보전지역: 개발 제한 많음

✔ 국토부 ‘토지이용규제정보서비스’(http://luris.go.kr) 활용

② 도시계획 확인

✔ 향후 도로 개설, 택지 개발, 산업단지 조성 여부

✔ 지구단위계획, 개발제한구역, 고도제한, 문화재 보호구역 등 규제 사항 확인

✔ 해당 지자체의 2030 도시기본계획을 반드시 읽어볼 것!

③ 활용 계획 & 수익화 모델

✔ 지목 변경 가능성 (ex. 임야 → 대지) 분석

✔ 어떤 건물을 지을 수 있는지? (건폐율, 용적률)

✔ 임대 가능성, 지분 쪼개기, 건축 분양, 장기 보유 후 매도 등 다양한 시나리오 설계

3) 토지 투자 전 필수 체크리스트

항목	확인 포인트
도로 접함 여부	맹지인지 아닌지 (도로와 직접 연결 여부)
형상·지형	평지/경사, 직사각형/삼각형 등 → 활용성 차이
인근 수요	택지, 공장, 물류센터 등 인근 수요 확인
전기·상하수도 가능	개발할 수 있는 기반 시설 여부
거래 이력	이전 거래 시세, 단가 흐름

✔ 실투자 전 ‘현장답사’는 무조건!
✔ 구글 위성지도 + 카카오맵 로드뷰 + 네이버 부동산 활용해서 1차 스캔 → 2차 현장 점검

4) 토지 공부 입문 추천 코스

1. 국토부 토지이용계획확인서 보는 법 익히기
2. 토지이용규제정보서비스로 지목/용도지역 확인 연습
3. 지자체 도시계획도 / 기본계획 문서 분석
4. 실거래가 공개 시스템으로 토지 거래 히스토리 보기
5. 소규모 토지 투자 사례 (네이버 카페, 유튜브 검색 등) 찾아보기

5) 실전 투자 전략 예시

전략 1: ‘개발예정지 인근’의 땅 선점

✔ GTX 노선, 산업단지, 물류센터 예정지 주변

✔ 미리 사두고 중장기 보유 → 시세차익 노림

전략 2: ‘농지 + 도로 접한 땅’ 매입 → 지목 변경

✔ 농지취득자격증명 필요

✔ 전용 후 상가, 주택, 창고 등 신축 가능

전략 3: ‘지분 쪼개기 투자’로 소액 진입

✔ 토지 공유 지분 매수 후 개발 시 수익 분배

✔ 단, 공동지분 갈등 리스크 유의

7. 건물 투자, 실수익과 입지 분석

건물 투자는 '부동산 종합 시험'입니다. 수익률, 입지, 구조, 임대계약 등 모든 영역의 총집합입니다. 리스크도 크지만 시장에서 가장 확실한 현금 창출 자산이라할 수 있습니다. 제대로 공부하고 진입하면 자산가 속도전의 핵심 수단이 될 수 있습니다.

1) 건물 투자의 대표 전략 구분

(1) 수익형 (현금 흐름 중심)

✔ 매달 월세 수익이 나오는 형태

✔ 소형 빌딩, 상가주택, 꼬마빌딩 등

✔ 장기 보유, 안정적인 임대료 확보가 핵심

(2) 시세차익형 (캐피탈 게인 중심)

✔ 재개발, 재건축, 입지 개선 등을 통한 자산가치 상승

✔ 비교적 단기 매도 전략

✔ 타이밍, 호재 분석력, 입지 선구안 필요

2) 입지 분석의 중요성

항목	설명
유동 인구	유입되는 인구가 많을수록 임대 수익 안정성↑
배후 세대	주변 아파트 단지, 오피스텔, 직장인 수요 등 분석
상권 경쟁력	프랜차이즈, 점포 생존율, 매출 랭킹 등으로 분석 가능
용도지역	준주거/상업지역이면 용적률·건폐율 등 개발 여지 높음

✔ 입지 분석은 네이버 지도 + 카카오맵 거리뷰 + 배후세대 검색 (e.g. ‘아파트 단지 수’)로 쉽게 가능

3) 건물 수익률 계산법

(1) 단순 수익률

✔ 수익률(%) = (연간 임대료 – 연간 관리비/세금) ÷ 매입가 × 100

✔ 수익률 5% 이상이면 양호, 서울은 보통 3~4%대

(2) 예시

✔ 매입가: 10억

✔ 월 임대료: 400만 원 → 연간 4,800만 원

✔ 비용: 연간 500만 원

✔ 순수익: 4,300만 원 → 수익률 약 4.3%

4) 실전 건물 매입 시 체크리스트

체크 항목	세부 내용
임대 현황	임차인 수, 보증금, 월세, 계약 기간, 공실 여부 등
구조 및 면적	건폐율, 용적률, 층수, 주차대수 등
유지 관리 상태	외벽, 엘리베이터, 누수 등 리모델링 비용 필요성
권리관계	저당권, 전세권, 가등기 등 등기부등본 확인
추후 활용성	증축 가능성, 리모델링 여력, 개발 호재 여부

5) 건물 투자 실전 전략

(1) 전략 1: ‘꼬마빌딩’ 투자

✔ 10억 이하 빌딩 → 실수요자 중심

✔ 임차인 안정성 + 입지 좋아야 안정적인 월세 수익

(2) 전략 2: ‘상가주택’ 투자

✔ 1층 상가, 위층 주택 구성 → 수익 + 실거주 병행 가능

✔ 단, 공실 리스크 및 건물 노후화 주의

(3) 전략 3: ‘저평가된 노후 건물’ 사서 리모델링 후 가치 상승

✔ 노후 상가 → 리모델링 → 임대료 상승

✔ 시세차익 + 임대료 수익 동시 추구

6) 부동산 자산 포트폴리오로서의 건물

✔ 안정적인 현금 흐름 + 시세차익까지 가능

✔ 장기적으로 연금성 자산 역할도 가능

✔ 상가, 주택, 사무실 등 다양하게 구성 가능

✔ 리스크: 공실, 대출이자 부담, 건물 관리

8. 부동산 공부 확장 로드맵 (단계별 요약표)

단계	학습 내용	핵심 키워드	얻을 수 있는 효과
1단계	청약 통장 개설 및 분양 분석	청약, 분양가, 시세 비교	시장 흐름 이해, 가격 감각 상승
2단계	실거주 아파트 찾기	입지, 예산, 생활환경 분석	입지 선택 능력 향상, 현실적 예산 구성 능력 강화
3단계	갭 투자 시뮬레이션	전세가율, 대출, 월세 거주 병행	대출 이해도 상승, 투자 흐름 및 감각 체득
4단계	재개발 공부	조합, 분담금, 인허가, 투자 사이클	장기 투자 흐름 파악, 리스크 및 수익 시나리오 이해
5단계	경매 입문	권리 분석, 명도, 낙찰 전략	수익형 분석력 강화, 리스크 통제 능력 향상
6단계	토지 분석	지목, 용도지역, 도시계획	도시 성장 흐름 이해, 미래 가치 판단력 확보
7단계	건물 투자	수익률, 입지, 공실, 월세	종합적 부동산 판단력 완성, 현금 흐름+자산가치 분석력

9. 부동산 공부 입문서 추천

1) 《나의 돈 많은 고등학교 친구》

부동산 완전 초보자.부동산 공부 시작 전 마인드셋부터 정비하고 싶은 분.공부 싫어하지만 이야기식으로 읽으면서 익히고 싶은 분

항목	내용
저자	송희구
출간 이유	"부동산을 공부하고 싶은데, 도대체 뭘부터 해야 할지 모르겠다"는 사람들을 위해
핵심 콘셉트	‘부린이’ 시절의 저자 본인이 고등학교 친구에게 부동산을 배우는 형식의 스토리텔링
특징	쉽고 유쾌한 문체 + 실제 투자 사례 기반의 설명
학습 포인트

✔ 내 집 마련의 필요성과 시기

✔ 입지 보는 법, 시세 분석, 갭투자 이해

✔ 전세가율, 실거주 전략, 대출 활용법

✔ 부동산 사이클과 시장 흐름 읽는 방법

 

2) 《김부장에게 배우는 부동산》

이미 청약, 실거주 공부를 해봤고 다음 스텝을 고민하는 분.투자자 마인드셋을 갖고 장기적인 전략을 세우고 싶은 분.여러 분야(재개발, 경매, 상가 등)로 시야를 확장하고 싶은 분

항목	내용
저자	송희구
출간 이유	실제 실무에서 쌓은 경험을 기반으로, 부동산 시장 흐름을 깊이 있게 설명
핵심 콘셉트	실전 투자자 김부장과의 멘토-멘티식 질문/답변 구성
특징	개념 → 전략 → 실전 사례까지 3단계 구성으로 정리
학습 포인트

• 부동산 전체 사이클 구조 이해
• 재개발/재건축 개념과 흐름 파악
• 경매, 갭투자, 월세 투자 등 실전형 투자 방식 설명
• 자산 포트폴리오 전략 구성법

 

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."