송희구 작가님 2025년 부동산 시장 전망(+추세, 지역, 매수 전략)
최근들어 부동산이 다시 상승하고 있는 분위기입니다. 송희구 작가님이 최근에 유튜브에서 말씀하신 2025년 부동산 시장 전망 및 추세, 지역, 매수 전략을 정리해 보았습니다.
1. 부동산 시장 상승세 진입
✔ 공급 부족으로 인해 전세가 상승, 특히 신축 아파트 선호 현상이 강함
✔ 2024년 초부터 부동산 시장이 상승세로 전환
✔ 서울 주요 지역(강남, 송파, 서초) 외에도 성동구, 구성남, 이문, 장위 등도 가격 상승
✔ 토지거래허가제 해지가 트리거 역활을 함
2. 상승 요인과 대출 규제 영향
✔ 매년 12~1월은 비수기, 2~3월부터 상승하는 계절적 패턴 존재
✔ 대출 규제는 단기적 트리거 역할만 했으며, 본질적인 상승 원인은 아님
✔ 매수 수요는 여전히 존재하며, 규제 완화 후 다시 매수세 증가
3. 상승 지역과 정체 지역의 차이
✔ 서울 중심(고속터미널)과의 거리 차이가 가격 상승에 큰 영향
✔ 강남권 외에도 동대문, 광명, 하남, 동탄까지 상승세 지속
- 동탄 - 반도체, 신축
✔ 반면, 노원구·도봉구 등은 일자리 부족과 교통 불편으로 정체
- 구축, 사실상 배드타운 역활
4. 신축 아파트 선호 현상
✔ 재건축 아파트는 공사 기간과 비용 부담으로 매력 감소
✔ 신축 아파트는 커뮤니티 시설(헬스장, 스크린골프, 사우나 등)이 있어 선호도 증가
5. 지하주차장의 중요성
✔ 좋은차가 많아지면서 지하주차장의 가치가 더 높아짐
✔ 주차 편의성과 관리 용이성이 부동산 가치에 영향
✔ 특히 겨울철 눈·비로 인한 불편함을 고려하여 신축 선호 증가
✔ 주차장이 있고 계단식 구조인 아파트는 커뮤니티가 없어도 신축과 유사한 상승 흐름
6. 입지 vs. 신축
✔ 신축보다 입지가 좋은 구축 아파트가 더 나은 투자일 수 있음
- 예: 마포구 구축이 노원구 신축보다 가치 있음
✔ 출퇴근이 편리한 지역은 가격 하락 방어력이 강함
7. 전세·월세 시장 동향
✔ 신축 아파트 전세 가격 상승 → 반전세·월세 증가
✔ 공급 부족으로 전세·월세 모두 상승 압력 존재
✔ 1기 신도시(일산, 부평, 부천, 중동, 광명, 평촌 등)는 월세로 살면서 투자하기 좋은 대안
생각보다 교통편이 나쁘지 않음
✔ 전세 vs 월세의 비율변화
- 과거 7:3 또는 8:2 에서 5:5 로 가는 추세
8. 부동산 시장 전망
✔ 신축 공급부족과 다주택자의 규제에 따른 2~4년 단기적 상승장 지속 가능
✔ 가격은 급등 후 조정과 재상승을 반복하는 패턴 예상
✔ "조용할 때 매수, 과열될 때 관망"이 바람직한 투자 전략
9. 현 시점 매수 전략
✔ 현재 강남, 잠실, 대치동 등의 단기 과열 주의 필요
✔ 상대적으로 덜 오른 지역(개포, 방배 등)을 고려할 만함
✔ 급등한 지역은 단기 과열일 가능성이 높아 신중한 접근 필요
10. 부동산 시장의 근본적 흐름
✔ 규제는 시장을 단기적으로 조정할 뿐, 결국 원래 흐름대로 복귀
✔ 심리적 요인이 부동산 가격을 결정하는 주요 요소 중 하나
✔ 시장이 조용할 때 미리 준비하는 것이 현명한 전략
11. 최근 부동산 시장 변화
✔ 2025년 초까지 집값 하락 전망이 우세했지만, 최근 분위기가 급변
✔ 토지거래허가구역 해제로 인해 서울 거래량 증가, 시장 심리 반전
✔ 하지만 해제 자체보다 기다리던 수요가 한꺼번에 몰리면서 상승장으로 전환된 것이 핵심
✔ 과거에도 하락장이 길어지면, 대기 수요가 한꺼번에 유입되면서 분위기 반전된 사례 존재
12. 부동산 시장에서의 심리 변화
✔ 내가 살 집은 안 떨어지고 남의 집만 오르는 것 같은 심리 작용
✔ 반등이 시작된 단지가 더 강하게 오르는 경향이 있음 → 반등한 곳을 주목해야 함
✔ 하락장에서 더 많이 떨어진 곳이 회복이 느릴 가능성이 높음
✔ 대세 상승장이 오면 대부분의 지역이 오르지만, 속도 차이가 있음
13. 실수요자 및 투자자 트렌드
✔ 90년대생 실수요자들 전세 끼고 매수 또는 월세 살면서 투자 선호
✔ 과거처럼 "월세 살면 손해"라는 인식이 사라지고, 투자와 실거주를 분리하는 전략이 늘어남
✔ 개별 단지별 시세 흐름이 더 중요하며, 지역 전체 상승 여부보다는 내가 관심 있는 단지를 분석하는 것이 핵심
14. 집을 살 때 고려해야 할 점
✔ "살 수 있는 것 중에서 가장 비싼 집을 사라"
✔ 좋은 입지일수록 상승폭이 크고, 하락해도 회복 속도가 빠름
✔ 대출을 활용하되, 월 소득 대비 원리금 상환액이 30% 이내가 적절
✔ 대출이 부담스러워도 적절히 활용해야 레버리지 효과를 볼 수 있음
15. 부동산 투자 전략 정리
✔ 반등한 지역을 먼저 주목하라 → 회복력이 높은 곳이 시장 상승을 이끈다
✔ 내가 살 집 위주로 시장을 분석하라 → 전국/구 단위 지표보다 개별 단지 흐름이 중요
✔ 비싼 집일수록 더 많이 오르고, 더 빨리 회복된다
✔ 대출은 감당 가능한 범위에서 적극 활용하되, 버틸 수 있는 수준까지만 받는 것이 중요
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